南京商业综合体市场调研报告

　　共成交507套，成交率达82%。 1＃楼成交146套，成交均价28240元/平方 2＃楼成交150套，成交均价27132元/平方

　　• 周边配套：南京大剧院、国 际会议中心、市民中心、波浪 文化城近在咫尺，规划有未来 这里将成为商务办公、购物、 文化娱乐的中心。

　　• 本项目周边都是城市标志性的 建筑，区域价值已被认可，有 一定的升值空间；配套成熟、 生活便利，体现高档的生活品 质。

　　就规划本身而言，南京钱江CBD的规划是相当到位和具前瞻性的，在截止目前 的钱江新城建设的过程里我们也不难看出，政府的决心是坚定的。但由于 南京传统的商务区的潜在竞争，与隔江相望的钱江世纪城能不能形成合力 等问题，并且随着南京地缘经济地不断被边缘化，钱江新城CBD形成过程 是漫长而艰苦的，随之而来的不确定因素也相当复杂。

　　• 悦府1#、2#楼的主力户型为190~230方的大户型， 3#楼主力户型以90方为主，有部分135方~140方 房源。

　　• 所有户型力求舒适，3.1米层高、全明设计、方 正、通透，户型越大也便将舒适性发挥得越大。 所有户型特别突出主卧与客厅部分的舒适性设计， 让主人有一种尊崇感。

　　延安、武林、吴山商圈的出租车及自备车的比例略高；公交和自行车/ 助动车仍是南京市居民购物出行的主要方式。

　　客源比较之客源构成 武林、延安商圈表现为综合商圈，本地居民、商旅客、外来人口均占

　　每一次的广告词都能抓住一个卖点： CALLISO设计事务所、柏悦酒店、3期 精装修住宅，步步推进，加深印象。

　　南京万象城、柏悦选择南京万象城、深 圳万象城，以万象城作为悦府的最大卖 点,推销悦府同时宣传了南京万象城。

　　新鸿基地产拿下钱江新城E－06、 07、08地块，总占地面积近10 万平方米，包括了商业、办公 及住宅等多种用途，当时业内 为之一震，“南京将出现万象 城了”

　　• 2005年8月，华润集团 携手新鸿基地产拿下 了钱江新城地块，把 中国第二个万象城的 梦想扎根在了南京。

　　钱江新城周边目前 总计约有728万平 方米住宅，目前周 边区域约有100万 平方米住宅在建， 约1/2集中于钱江 新城东南侧；此外， 未来在钱江新城西 北侧将有约100万 平方米的住宅。

　　滨江区现有人 口12.5万，沿 江新建小区较 多，约96万平 方米；未来住 宅供应量预计 在200万平方 米以上。

　　• 2005年8月，华润集团 携手新鸿基地产拿下 钱江新城E－06、07、 08地块，总占地面积 近10万平方米，包括 了商业、办公及住宅 等多种用途，当时业 内为之一震，“南京 将出现万象城了”。

　　武林商圈 延安商圈 庆春商圈 湖滨商圈 吴山商圈 公交车 出租车 自行车/助动车 自备汽车 步行

　　普通经营商户的楼层选择倾向性也十分明显，80%的被访者表示只要 沿街一层铺面。需要2层和一通二商铺的分别为9%和7%。

　　195方户型：主卧、客厅等功能突出、舒适性较好，但是其余房间面宽、 面积都比较小，这个户型面积浪费比较大，牺牲房间面积使公共部舒适

　　230方户型：主卧、客厅等功能突出、舒适性较好，户型面积比较大、户 型使用功能齐全、房间数量多，居住舒适性基本能满足

　　• 悦府精装修标准为6000元/m2，现 场无样板房，效果图称得上富丽堂 皇，装修用材考究均采用国际知名 品牌，具体用材情况详见附表。

　　项目东侧的住宅区在人气聚集期后极可能形成南京顶尖的高档住宅区。 南侧规划为精品商业区。

　　西侧的规划高度300米标志性办公楼，可能对商业项目的购物舒适感和亲 和力带来不利影响。

　　北侧的规划的文化娱乐用地的具体用途未完全决定，对本项目未来环境 带来了不确定因素。

　　人口结构分析之家庭人口分析 钱江新城周边居民显现为单身家庭及两口之家比例稍高；滨江区

　　比较发现，钱江新城居民平均收入较低，而滨江区基本为新建小 区，因此高收入人群比例较大。

　　➢其中2号线号线经本项目地块，并将在地块周边形成换乘 枢纽中心站点 ➢经钱江新城并在其中设有站点的线路有三条线路 ➢这对项目的可达性和客流的汇集起到了极大的促进作用

　　➢老城区交通连接 有清江路、解放东路、 庆春东路、凤起东路等 交通主干道。 ➢过江网络 南京市将在目前（已建 和在建）六座跨钱塘江 大桥的基础上，再增添 “四桥一隧”，形成 “十桥一隧”加密过江 网络。

　　• 客户来源 • 主要客户：多数是南京本地人 • 次要客户：30%左右的港澳客户及一部分外籍人士，和少数省内温

　　州、宁波等地客户 • 购买目的 • 购买大户型的客户,一般以自住为主投资为辅,只有少部分人以纯投

　　资为目的购买,主要是大户型总价基本在500万以上,高达40%的首付, 投资成本过高 • 购买90方小户型的客户,以纯投资为目的占了50%左右 • 客户看重点 • 看好整个钱江新城区域的发展前景 • 项目地处钱江新城核心区，周边都是高尚住宅,城市标杆性建筑,区 域价值突出 • 交通优势明显,地铁1号线号线都在万象城设有站点 • 万象城的概念已深入人心,所有物业配套高档,体现高档的生活品质

　　➢处于核心区内左右逢源的区位位 置，可同时吸引来自写字楼和居民 区的多样化消费群体

　　• 2006年12月，万象城 正式动工，把10万平 方米的土地上将建设 一个80万平方米的都 市综合体项目。

　　• 地理、交通：万象城位于钱江 新城的CBD区域，北靠钱江路， 西邻江景路，南临富春路，东 依庆春路，其中地铁4号线号线的钱江路 站均与万象城接驳，项目周边 还覆盖了多条BRT快速公交路 线。

　　地理、交通：万象城位于钱江新 城的CBD区域，北靠钱江路，西邻 江景路，南临富春路，东依庆春路， 其中地铁4号线号线的钱江路站均与万象城接驳， 项目周边还覆盖了多条BRT快速公 交路线。

　　• 与项目所在钱江新城CBD区域的区域价值，和 整个万象城高档的生活配套相比，户型设计并不 是本项目的亮点，不是吸引购房者的重点。

　　90方户型：全明、通透， 但是卧室面宽过小，面积 局促，居住舒适性不强， 3.2米客厅面宽，影响使用

　　140方户型：全明、通透，主卧、客厅功能突出、舒适性较好，但是其余房间面 宽、面积都比较小，这样的三房有些顾此失彼

　　周边配套：南京大剧院、国际会 议中心、市民中心、波浪文化城近 在咫尺，规划有未来这里将成为商 务办公、购物、文化娱乐的中心。

　　本项目周边都是城市标志性的建筑， 区域价值已被认可，有一定的升值 空间；配套成熟、生活便利，体现 高档的生活品质。

　　万象城规划总建筑面积约80万平方米，首期已建成建筑面积达24万平方米的大型购物娱 乐中心。与三栋建筑面积达14万平方米超高层住宅（悦府）；二期将建设建筑面积达25 万平方米的酒店式写字楼（预计2013年交付）公寓（2011年预计交付）；三期将建设建 筑面积达11万平方米的超高层写字楼与6万平方米的超五星级酒店（预计2013年交付）。